“5月以來，房企境內發債明顯少了很多，可能在流量控制，但沒有暫停。”6月19日，北京某券商信用債業務人士對21世紀經濟報道記者表示，明顯感受到監管放緩房企發債融資速度的意圖。
此前監管審核速度較快，而5月份以來放緩明顯，“有個小公募，目前卡在監管半個多月還沒下文，以前一周左右就會放行。還有地產公司已有的額度可以接著發，但是新的還沒批，在額度審批上可能也會放緩。”上述信用債業務人士表示。
房企發債放緩的大背景是相關政策的收緊。
5月17日，銀保監會發布《中國銀保監會關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（銀保監發〔2019〕23號），要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資；5月底，21世紀經濟報道記者獨家報道，央行、證監會將聯手對此前拿地較為激進的“地王”房企在公開市場融資加以限制。
“今年房企美元債發行比較火爆。”北京某關注企業海外發債的券商分析師對21世紀經濟報道記者表示，在境內融資受阻的情況下，地產企業一般會到海外發行美元債，且融資成本較高，“市場需關注未來地產美元債相關政策是否會有所收緊。”
房企境內債券融資大幅減少
地產行業研究機構克爾瑞最新數據顯示，5月企業發債規模大幅縮水，85家典型房企境內外發債總量210.6億元，環比下降73.1%，為2017年3月以來的最低值；其中境外債發行量74億元，環比大幅下降87%；境內債發行量136.4億元，環比下降37%。
銳減的原因，除了季節性因素外，還源于金融監管部門針對部分房企出臺限制措施。
21世紀經濟報道記者近日采訪的多位券商地產債業務人士均表示，監管部門近期并未對這種限制措施做出說明，亦未對券商進行窗口指導。
“交易所那邊的口徑也和之前差不多，重點核查地王。”前述北京券商業務人士對21世紀經濟報道記者表示，“監管肯定不會對地王企業‘一刀切’不讓融資，而是通過控制流量的方式對部分房企在債券市場上的融資加以限制。”
“目前交易所公司債整體是讓地產公司債處于借新還舊的狀態。比如，批了額度以后，發行的時間窗口要求在舊債到期前半年至到期后三個月。”上述券商業務人士說。
需要注意的是，地產公司的融資情況正在面臨分化。
國盛證券固收研究6月19日發布的研報指出，從發行結構看，2015年-2016年9月，AA房企債券占比大多在35%-45%之間，而2018年以來，AAA房企債券占比明顯提高，在55%-65%之間，AA占比較�。粡牡禺a公募債平均發行利率看，2019年5月，AA+地產債平均發行利率較AAA地產債高出100BP以上，而AA地產債平均發行利率攀升至7.3%。
該團隊認為，中低等級房企面臨較大的償債壓力，而高等級優質房企債券借新還舊壓力相對較小。
美元債發行火爆背后的隱憂
今年以來，地產美元債發行火爆。
綜合各家研報統計數據來看，2019年前5個月，地產公司發行的美元債已達400億美元左右，為去年全年發行量525億美元的近八成。
中金公司研報指出，5月中資美元債發行規模總計132.46億美元，較4月環比下降43%，主要受季節性因素影響，以及部分公司新發境外債券發行額度審批有所收緊所致。從行業分布來看，金融、房地產和城投發行金額占比分別為53%、17%和15%，其中，地產公司新發美元債明顯縮量。這意味著，5月份地產美元債的發行規模約為22.5億美元，與此前4個月接近百億美元的平均融資額相比，大幅回落。
“今年地產發的美元債確實比較多，現在大政策環境是對地產公司融資做限制。從目前情況來看，發改委并未明顯收緊地產公司海外發債，但接下來是否會收緊，尚不明確。”上海某合資券商人士對21世紀經濟報道記者表示，今年是海外美元債到期高峰年，“單純從到期續發債需求來看，今年發債的規模仍不小。地產公司能獲得多少新增的融資額度就不好說了。”
6月13日，國家發改委發布《國家發展改革委辦公廳關于對地方國有企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（發改辦外資〔2019〕666號），要求承擔地方政府融資職能的地方國有企業發行外債僅限用于償還未來一年內到期的中長期外債。
此舉意味著，部分城投公司海外發債將只能借新還舊，且可能有城投公司將退出美元債市場。
“類似的做法未來是否會復制到地產美元債上，是值得關注的監管動向。”前述北京某券商固收分析師說。
